News - Frigotto Amministrazioni

Avete mai verificato l’impianto di messa terra del vostro condominio? L’amministratore di condominio deve effettuare i controlli.

Un impianto di messa a terra realizzato a “regola d’arte”, garantisce protezione, sia per le persone che per gli impianti, dai contatti indiretti, da tensioni elettriche di qualsiasi origine, impedisce l’accumulo di elettricità statica e previene scariche elettrostatiche dannose per apparati elettronici e di telecomunicazione. Ma chi deve eseguire il controllo?

Gli impianti elettrici in condominio - In un edificio condominiale sono presenti sia gli impianti elettrici delle singole unità immobiliari che un impianto generale a servizio dell’intero condominio.

Pur se indipendenti fra loro, almeno ipoteticamente, in realtà sono strettamente correlati e l’eventuale difetto o malfunzionamento di un impianto privato può interferire sugli altri provocando incidenti non irrilevanti.

Al fine di evitare simili casi, l’amministratore condominiale può sollecitare i proprietari delle unità abitative ad adeguare i propri impianti alle norme di sicurezza vigenti.

Tuttavia, mentre gli impianti più recenti possono, con opportuni interventi, garantire adeguati livelli di sicurezza, i vecchi impianti non sempre possono essere migliorati, costituendo una potenziale fonte di pericolo.

In tal caso è opportuno sottoporre gli impianti più datati ad una serie di controlli e verifiche da affidarsi ad un progettista o installatore: ricordiamo che la legge 46/1990 prescrive che i lavori di installazione, manutenzione, riparazione e ampliamento di qualunque parte dell’impianto elettrico, debbano affidarsi unicamente ad imprese od operatori abilitati.

Partendo da un progetto adeguato, l’installatore è tenuto a realizzare un impianto a “regola d’arte” e al termine dei lavori dovrà rilasciare una “dichiarazione di conformità” che ne attesti la corretta installazione, sollevando da ogni eventuale responsabilità l’amministratore di condominio.

L’impianto di “messa a terra” - Questo si compone di un conduttore che collega le masse ad una serie di dispersori (o picchetti) [1] che disperdono, nel terreno sottostante l’edificio, quella corrente che potrebbe provocare anche la folgorazione di un soggetto che accidentalmente entrasse in contatto con una massa metallica in tensione; questa massa è definita “massa estranea” perché non fa parte di un impianto o di un apparecchio elettrico ma, in particolari circostanze, può diventare un pericoloso conduttore di elettricità (esempio di massa estranea sono le tubature metalliche dell’acqua che entrano dalla strada in un edificio).

La messa a terra di protezione, infatti, non interessa solo l’impianto elettrico, ma tutti gli altri impianti e parti metalliche dell’edificio, dalle tubazioni all’impianto idraulico, dalle travi all’impianto di riscaldamento e così via, in modo che tutto l’edificio risulti messo in sicurezza anche nel caso dovesse essere investito da un fulmine.

Laddove la messa a terra è correttamente collegata alle masse e presenta anche un interruttore differenziale che interviene in caso di guasto, allora potrà garantirsi la dispersione nel terreno:

  • delle correnti di guasto dovute a cedimenti dell’isolamento di un componente dell’impianto elettrico;
  • delle correnti provenienti dai limitatori di sovratensione (SPD);
  • delle scariche elettriche di eventuali fulmini (in presenza di un impianto parafulmine).

Cosa prevede la normativa - Il D.P.R. n. 462 del 22 ottobre 2001 ha modificato il procedimento per la denuncia e la verifica degli impianti elettrici di messa a terra, di protezione contro le scariche atmosferiche e degli impianti elettrici negli ambienti di lavoro.

I condomini sono considerati comunque tali, anche laddove non vi fossero rapporti di lavoro dipendente in senso stretto; pertanto occorre comunque garantire l’incolumità di coloro che, a vario titolo, dovessero prestare la propria opera (addetti alla manutenzione degli impianti, ditta di pulizia, ecc.).

In caso di incidenti riconducibili a malfunzionamento degli impianti, il responsabile è da ricercarsi nel proprietario e/o amministratore, laddove egli non dimostri di aver fatto il possibile per evitare il cattivo funzionamento.

Uno degli obblighi ai quali l’amministratore deve rispondere è quello della verifica e manutenzione periodica (due/cinque anni a seconda della tipologia) dell’impianto di terra (e dell’impianto di protezione dai fulmini, ove esistente) da parte di Enti autorizzati (Organismi Abilitati o ASL/ARPA). Non sono valide le verifiche effettuate da liberi professionisti o imprese installatrici.

Il Datore di Lavoro e/o amministratore, deve conservare il verbale di verifica per poter dimostrare in caso di ispezione o di incidente sul luogo di lavoro di aver ottemperato al D.P.R. 462/01.

I controlli cui deve adempiere l’amministratore di condominio

Verifica che il conduttore di protezione principale sia alloggiato in tubazione dedicata, che non sia tranciato all’altezza dei pianerottoli per il collegamento con gli appartamenti, ma che lo sia tramite morsettiera

Verifica che il conduttore di protezione sia collegato al collettore di terra al pian terreno

Verifica che al collettore di terra si colleghino le masse


[1] La norma CEI 64/8, art. 542.2, regolamenta il tipo (rame) e la profondità di installazione dei dispersori i quali, subendo fenomeni di essiccamento e/o congelamento, non devono vedersi aumentare la resistenza di terra.

I dispersori si distinguono in artificiali, per cui intenzionali (corpo metallico installato dall’uomo per la messa a terra), e naturali, di fatto (quelli che per scopi non inerenti alla messa a terra, adempiono comunque anche a questa funzione).

La CEI 64/8, inoltre, indica per convenzione la sezione dei conduttori di protezione a 2,5 mmq (con protezione meccanica), 4 mmq (senza protezione meccanica).

Fonte: www.condominioweb.com

L’amministratore di condominio può partecipare all’assemblea di condominio in veste di segretario?

Il caso deciso, dal Tribunale di Roma, aggiunge un’altra ipotesi da valutare attentamente: quella dell’amministratore che partecipa all’assemblea come segretario verbalizzante.

Non sussiste una posizione di conflitto d’interessi in capo all’amministratore che partecipa all’assemblea del condominio, da lui amministrato, con funzioni di segretario e senza diritto di voto. È questo il principio espresso dal Tribunale di Roma con la sentenza n 734 depositata il 14 gennaio 2016.

Nel caso di specie, un condòmino aveva impugnato la delibera assembleare eccependo profili di nullità della stessa per la posizione di conflitto d’interessi dell’amministratore del condominio; questi aveva partecipato all’assemblea svolgendo la funzione di segretario, in contrasto con specifiche disposizione del regolamento condominiale.

Il Tribunale non ha però condiviso tale eccezione, ritenendo non sussistere nel caso di specie alcuna posizione di conflitto d’interesse. “La nomina [dell'amministratore] a segretario – osserva il Tribunale – è stata deliberata all’unanimità dei presenti; più specificamente, non appare manifestarsi in alcun modo alcun danno conseguente alla compagine dei condomini, atteso che dal verbale dell’assemblea possono leggersi nel dettaglio le posizioni espresse dei condomini in modo trasparente e ordinato ed in ogni caso l’amministratore non ha esercitato il proprio diritto di voto.

In pratica, secondo il giudice la partecipazione dell’amministratore in veste di segretario non ha inciso in alcun modo sul regolare svolgimento della riunione condominiale; lo stesso amministratore, nominato segretario dagli stessi condòmini, non ha partecipato al voto e dunque non ha influenzato la volontà della maggioranza.

Con l’espressione “conflitto d’interessi” s’intende fare riferimento a quella situazione nella quale un condòmino possa trovarsi in relazione alla gestione del condominio, quando il suo interesse individuale è in contrasto, sia pur ipotetico e potenziale, con l’interesse collettivo, che è sempre orientato alla gestione corretta e trasparente delle cose comuni.

In questi casi, la giurisprudenza ritiene applicabile, in via analogica, l’art. 2373 c.c.: la delibera votata (anche) dal condòmino in conflitto è annullabile, qualora il voto espresso dallo stesso sia stato determinante per l’approvazione della delibera stessa (cfr. Cass. SS.UU. n. 4806/05). La deliberazione potrà in tal caso essere impugnata nei modi e termini di cui all’art. 1137 c.c.

I casi più frequenti di conflitto d’interessi riguardavano proprio la posizione dell’amministratore che partecipava all’assemblea su delega di altri condomini, con diritto al voto. Si pensi a tutti quei casi in cui l’amministratore era chiamato a votare su temi inerenti al suo operato. Ad esempio, l’approvazione del rendiconto, in cui l’amministratore partecipava (e votava) all’interno dello stesso organo (l’assemblea, appunto) che doveva controllare e deliberare sulla sua gestione. In questi casi, infatti, era quanto mai reale il pericolo di un conflitto di interessi.

La legge di riforma ha inteso superare il problema introducendo il divieto assoluto di delega nei confronti dell’amministratore. Il nuovo art. 67, comma 5, disp. att c.c. dispone infatti che: “all’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea”.

Oggi, dunque, la delega all’amministratore è sempre illegittima e la relativa delibera votata anche dall’amministratore-delegato è da considerarsi annullabile, indipendentemente dalla sussistenza o meno del conflitto d’interessi.

Rimangono tuttavia alcune perplessità sull’efficacia pratica del divieto. La norma, ad esempio, lascia la possibilità di conferire delega ad un collaboratore o un dipendente dell’amministratore oppure all’ex amministratore, per cui, nella sostanza, alcune delle situazioni conflittuali sopra indicate potrebbero ripresentarsi in vesti diverse. Problemi potrebbero sorgere poi qualora l’amministratore sia anche lui stesso condòmino e, in tale veste, destinatario di deleghe.

Le maggiori critiche sono state espresse dalle varie associazioni di categoria. Si richiama in particolare la proposta di abrogazione del divieto illustrata nel corso del convegno ANACI di Genova del 6 novembre 2015. Secondo i proponenti, l’abrogazione della norma “è consigliata dal fatto che il divieto previsto da tale norma è frutto di una ingiustificata sfiducia nei confronti dell’amministratore”.

Il caso deciso dal Tribunale di Roma aggiunge un’altra ipotesi da valutare attentamente: quella dell’amministratore che partecipa all’assemblea come segretario verbalizzante. Non v’è dubbio che lo svolgimento di mere funzioni di segretario, senza diritto di voto, esclude ogni possibile conflitto d’interessi, tanto più che sono gli stessi condòmini (nel caso di specie, all’unanimità) a nominare il segretario. Nulla da eccepire, insomma, dal punto di vista legale. Tuttavia, in taluni casi potrebbe essere opportuno evitare la presenza dell’amministratore nelle sedute di assemblea, soprattutto quando è prevista la discussione di argomenti connessi alla carica, alla gestione e all’operato dell’amministratore stesso, al fine di evitare qualsiasi possibile influenza, anche indiretta, sulla libera espressione di voto dei condòmini.

Fonte: CondominioWeb.com

Il mio balcone non è un posacenere.

Condomina condannata per aver gettato nel balcone dell’appartamento sottostante cenere, cicche di sigarette e detersivi corrosivi.

La Corte di Cassazione, sez. III Penale, con sentenza n. 16459/2013 ha ritenuto inammissibile il ricorso proposto dalla condomina incivile, la quale si era vista condannare dal Tribunale di Palermo, con sentenza del 2 dicembre 2011, per i reati ci cui agli artt. 81 cpv e 674 cod. pen., avendo arrecato molestia al condomino del piano inferiore.

La condotta della ricorrente è stata qualificata non soltanto “incivile“, ma considerata una fattispecie integrante il reato di “getto pericoloso di cose” (art. 674 cod. pen.) secondo cui è punito “chiunque getta o versa in un luogo di pubblico transito o in un luogo privato ma di comune o di altrui uso, cose atte ad offendere o imbrattare o molestare persone, ovvero, nei casi non consentiti dalla legge, provoca emissione di gas, di vapori o di fumo, atti a cagionare tali effetti“.

La pronuncia risulta estremamente utile in materia condominiale, contribuendo a disciplinare i rapporti di buon vicinato ed individuando un limite oltre il quale non si è più tenuti a tollerare le azioni incivili dei propri vicini.

Difatti sarebbe auspicabile, in primis, agire con le buone maniere per risolvere determinate problematiche inerenti i rapporti di vicinato ottenendo, tra l’altro, risultati più rapidi. Tuttavia, in presenza di questioni irrisolte e non altrimenti risolvibili, quale extrema ratio, non resta che ricorrere all’azione penale al fine di arginare comportamenti risultanti non più tollerabili. Assolutamente indecorosa e passibile di condanna, pertanto, risulta la condotta di chi utilizza, in ambito condominiale, il piano inferiore come “immondezzaio“. Dello stesso avviso la sentenza della Cassazione Penale, emessa in data 23 giugno 2009 n° 26145, che ha stabilito che è reato gettare nel cortile oggetti acqua sporca e rifiuti, causare rumori fortissimi in ora notturna con rotolamento e collisione sul pavimento di grosse biglie o bocce.

Mentre non è configurabile come reato ex art 674 cod. pen. lo sbattimento di qualche tappeto e lo scuotimento di qualche tovaglia non può integrare condotta penalmente rilevante in quanto si tratta di un comportamento che danneggia solo un soggetto, non la collettività dei condomini e per tali motivi la questione va trattata in sede civile per eventuali risarcimenti morali e materiali. Una condotta, cioè, che non può essere punita in base all’art. 674 Cod. Pen. che persegue con l’incriminazione la prevenzione di pericoli per una pluralità di soggetti. La sentenza precisa che tappeti e tovaglie scossi non costituiscono pericolo per «una pluralità di soggetti». (Cass. Pen. 27625/2012)

Fonte: CondominioWeb.com

Convegno ANACI Verona 18/12/2015 – Hotel Due Torri – Verona

Cliccando sul link sottostante potrete vedere il servizio del Tg Verona Telenuovo sul Convegno di ANACI Verona “La contabilizzazione del calore e la termoregolazione nel Condominio in pratica dalla A alla Z – Istruzioni per l’uso e confronto tra Amministratori”.

Siamo sempre presenti agli aggiornamenti professionali per garantire la massima preparazione e rispondere a tutte le domande dei nostri Clienti!

Buona visione!

Convegno ANACI Verona 18/12/2015 – Hotel Due Torri – Verona

Professione amministratore di condominio. Quali risvolti?

Le associazioni di categoria si interrogano sul futuro delle loro professioneALAC Bari diffonde una nota per attirare l’attenzione sulle prerogative di una attività sempre più complessa e delicata.

Una vera e propria professione. L’amministratore di condominio deve essere dotato di numerose competenze, che deve, peraltro, sottoporre a continuo aggiornamento. Ha, inoltre, una grande responsabilità in quanto la gestione del patrimonio edilizio immobiliare influisce sulla qualità della vita della comunità.

La “scienza dell’amministrazione di beni privati” richiede una grande esperienza in materie multidisciplinari: dal diritto alla contabilità, dal fisco alla sicurezza, dalla responsabilità civile alla manutenzione ordinaria e straordinaria, per le ristrutturazioni, per la certificazione energetica, per il risparmio energetico. La professione dell’amministratore, insomma, non può essere improvvisata come un’arte fai-da-te e deve mirare all’interesse della collettività.

In attesa di ulteriori modifiche alla disciplina. È aperto un dibattito che propone di apportare delle modifiche alla disciplina del condominio, come modificata dalla legge 220 del 2012. Non c’è dubbio che la novella entrata in vigore il 18 giugno 2013 presenta delle criticità, ma una priorità deve essere riconosciuta a due problemi in particolare: l’accertamento della frequenza di un corso di aggiornamento periodico da parte di chiunque svolga la professione di amministratore e l’entità dell’emolumento riconosciuto dagli amministrati all’amministratore. A tal riguardo, la legge 220/2012 e il regolamento 140/2014 del Ministero di Giustizia hanno stabilito delle regole ben precise per chi svolge questa attività, che è stata consacrata a tutti gli effetti una professione dalla legge n°4/2013.

Perché aggiornarsi? Innanzitutto, chiunque amministri un condominio o un supercondominio, un condominio orizzontale, una multiproprietà o un consorzio immobiliare, a prescindere se è iscritto oppure no a un Ordine professionale o a un Collegio, è soggetto all’obbligo della formazione iniziale e a quella periodica che deve concludersi con un esame finale, comprovato da una certificazione, preferibilmente rilasciata da un’associazione nazionale di categoria. Purtroppo, però, attualmente moltissimi amministratori, pur non avendo le carte in regola, gestiscono condomini in mancanza dei requisiti richiesti dalla legge. Questo può accadere poiché il legislatore ha previsto l’aggiornamento annuale, da parte dell’amministratore, delle proprie competenze, senza prevedere però un serio e organico sistema di controllo: tutto è lasciato al libero mercato, vale a dire alle scelte e alla verifica eventuale da parte dei condomini. Ci si può chiedere se la mancanza di uno dei requisiti costituisce violazione di interessi privati o piuttosto è una violazione di norma imperativa di ordine pubblico punibile con la nullità della delibera di nomina o di riconferma dell’incarico. È fondamentale che il Ministero di Giustizia intervenga a normare questa questione, magari obbligando l’amministratore a comunicare al Ministero e ai propri amministrati le proprie credenziali, compresa l’attestazione del superamento dell’esame annuale del Corso di Aggiornamento preferibilmente asseverata da Associazione di categoria.

Una professione poco retribuita. Quanto ai compensi dell’amministratore, che sono effettivamente bassi malgrado le accresciute responsabilità di questi professionisti. Dopo la riforma, gli amministratori si aspettavano una migliore risposta economica, ma non sono stati affatto previsti dei tariffari, neppure quelli minimi, che, anzi, sono stati vietati dall’Antitrust. Per questo motivo, è facile imbattersi in amministratori incompetenti o abusivi, che forniscono la propria prestazione anche per “un piatto di lenticchie”.

Fonte: CondominioWeb.com

Che cosa accade se uno dei comproprietari non viene avvisato dello svolgimento dell’assemblea?

Omessa convocazione di un condominio: ennesimo capitolo di un libro infinito. In questo caso la vicenda è particolare perché riguarda l’omessa convocazione di un condomino comproprietario di un appartamento assieme ad un suo parente. Che cosa accade se viene avvisato solamente uno dei due?

Andiamo per gradi. Innanzitutto è bene ricordare i principi generali riguardanti le cause d’invalidità della deliberazione assembleare. Le Sezioni Unite della Cassazione, perché è ad sentenza che bisogna guardare per comprendere i principi di questa materia, stabilirono che sono da considerarsi “ nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all’oggetto; sono, invece, annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all’oggetto (Cass. SS.UU. 7 marzo 2005 n. 4806).

In questo contesto le stesse Sezioni Unite chiarirono che “ la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale comporta non la nullità, ma l’annullabilità della delibera condominiale, che se non viene impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137, 3° comma, c.c. – decorrente per i condomini assenti dalla comunicazione e per i condomini dissenzienti dalla sua approvazione – è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio” (Cass. SS.UU. 7 marzo 2005 n. 4806).

Il principio è incontestato da allora.

In un caso recente il Tribunale di Monza si è trovato a dover dare risposta ad una domanda che è poi quella che abbiamo espresso all’inizio di quest’articolo. Nel caso sottoposto alla sua attenzione era stato convocato un solo comproprietario mentre l’altro (o meglio le altre, perché erano le figlie) non avevano ricevuto alcun avviso. Secondo il giudice brianzolo nel caso di omessa convocazione di uno dei comproprietari, innanzitutto, pur essendo la delibera annullabile, unico “interessato a fallo valere è esclusivamente il comproprietario pretermesso, prevalendo, diversamente, nei rapporti con gli altri condomini, la volontà espressa dal soggetto designato dall’altro comproprietario prò indiviso” (Trib. Monza 12 marzo 2012). “ Nel caso esaminato – proseguono dal Tribunale monzese – né le figlie della signora (…), né il signor (…) hanno proposto impugnazione avverso la delibera qui esaminata. Quanto alle prime deve, peraltro, presumersi, sino a prova contraria, nella specie non fornita, che, in ragione dello stretto vincolo di parentela, pur trattandosi di familiari non conviventi, la madre le abbia comunque informate dell’assemblea e, nel delegare alla partecipazione il signor (…), abbia agito anche per conto delle stesse e con il loro implicito assenso (cfr. Cass. n. 1830/2000, secondo cui per la comunicazione della convocazione tra comproprietari ed il conferimento del potere di rappresentanza non sono richieste particolari formalità, presumendosi esistenti fino a prova contraria, gravante a carico del condomino impugnante) (Trib. Monza 12 marzo 2012).

Fonte: CondominioWeb.com

Solo il 20% dei condòmini sa che l’amministratore deve avere i requisiti di legge.

L’Anaip (Associazione Nazionale Amministratori Immobiliari Professionisti) rende noti i dati raccolti da luglio 2013 a luglio 2015 dallo Sportello a tutela del condomino dell’Associazione. «Anche se a tale Sportello potrebbero rivolgersi solo i condomini amministrati da un nostro associato – spiega il presidente nazionale Giovanni DePasquale – veniamo quotidianamente interpellati da almeno 3/4 condomini per problemi inerenti la materia condominiale, al di là che l’amministratore sia un nostro iscritto. Abbiamo deciso, così, di raccogliere le loro richieste di chiarimento e formulato noi delle domande specifiche tramite un questionario». I dati emersi su base nazionale, in particolare, rivelano che oltre l’80% delle persone che hanno contattato l’Anaip ignorava che con la riforma del condominio (legge 220/2012) si fosse introdotto, all’articolo 71bis delle Disposizioni d’attuazione del Codice civile, un preciso elenco di requisiti che deve avere l’amministratore per poter svolgere questa professione.
«Sono requisiti di estrema importanza, che come Associazione – prosegue De pasquale – richiedevamo da anni proprio al fine di garantire all’utenza condominiale amministratori professionisti affidabili e competenti. Nel caso l’amministratore non li possegga o dovessero venir meno nell’arco del mandato ricevuto, comportano la cessazione dall’incarico su ricorso all’autorità giudiziaria anche di uno solo dei condomini. Questo loro diritto, ad esempio, i condòmini lo ignorano». E ignorano anche , stando ai dati raccolti da Anaip, altri requisiti: solo il 15% sa che occorrono il conseguimento del diploma di scuola secondaria di secondo grado, l’aver frequentato un corso di formazione iniziale e svolto attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale. Obblighi dai quali sono esonerati i condomini che amministrano personalmente il condominio nel quale risiedono.
«Da qui – conclude De Pasquale – la nostra intenzione di proseguire con una campagna informativa in tutta Italia promuovendo, al di là dei nostri consueti corsi di formazione professionale per gli amministratori, giornate informative gratuite rivolte ai condomini per metterli a conoscenza di quali sono i loro diritti e doveri».
Alcuni dei requisiti prescritti per tutti coloro che gestiscono un condominio – ricordano all’Anaip – hanno particolare rilevanza dal punto di vista delle responsabilità civili e penali: 1) il godimento dei diritti civili, 2) l’assenza di condanne per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni; 3) non essere stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; 4) non essere interdetti o inabilitati; 5) il nome dell’amministratore non deve risultare annotato nell’elenco dei protesti cambiari.

Fonte: www.quotidianocondominio.ilsole24ore.com

Decalogo Avvenia per ridurre il caldo.

Quando il caldo è più intenso semplici azioni non tecnologiche, facili da realizzare e senza alcun costo consentono di risparmiare fino al 40% dell’energia. Lo sottolinea Avvenia (www.avvenia.com), azienda specializzata nella White Economy e nell’efficienza energetica, che ha anche lanciato un suo decalogo. Per ridurre i consumi, per esempio, basta usare il condizionatore in modalità deumidificazione (e usarlo 4 ore in meno al giorno si risparmiano 250 euro), fare la doccia nelle ore meno calde e lavare il bucato a 30 gradi.

Ecco il decalogo completo: 

1) Usare il condizionatore in modalità deumidificazione. La funzione di deumidificazione consente al condizionatore di lavorare di meno e rimuove l’umidità che è uno dei componenti dell’indice di calore percepito senza necessariamente dovere abbassare la temperatura, consentendo di ridurre del 75% i consumi del condizionatore che diventa non solo più economico ma anche meno dannoso per la salute.

2) Alternare il condizionatore con il ventilatore. L’aria condizionata, essendo particolarmente energivora, è una soluzione poco sostenibile sia dal punto di vista economico che da quello ambientale: è quindi preferibile alternarla con un ventilatore che consente di consumare circa 15 volte meno.

3) Mantenere fresca la casa con semplici accorgimenti. D’estate assume una fondamentale importanza mantenere la casa più fresca chiudendo le finestre nelle ore più calde, montando tende nei balconi, scegliendo piante che aiutino ad assorbire parte del calore.

4) Evitare di accendere le luci. Si può contrastare il caldo anche spegnendo le luci delle camere, dei corridoi e degli altri ambienti della casa quando la luce naturale è sufficiente o quando i luoghi da illuminare non sono utilizzati.

5) Fare la doccia nelle ore meno calde. Facendo la doccia quando fa meno caldo si evita che i vapori producano un aumento dell’umidità e quindi della percezione di calore.

6) Lavare il bucato a 30 gradi. Il 90% dell’energia elettrica consumata da una lavatrice viene usata per scaldare l’acqua del lavaggio, ma le temperature più basse non sono meno igieniche di quelle più elevate.

7) Scollegare le spine di alimentazione. I televisori, i lettori di CD, i caricabatterie e in generale tutti gli apparecchi in stand-by sono grandi consumatori di energia elettrica, il consiglio di Avvenia in questo caso è quello di staccare completamente le spine.

8) Optare per elettrodomestici ad alta efficienza. Per risparmiare sulle bollette è molto importante scegliere elettrodomestici ad alta efficienza che consentono di spendere meno e aiutano a ridurre l’inquinamento ambientale.

9) Posizionare adeguatamente gli apparecchi elettrici. Un frigorifero, ad esempio, consuma fino a un 8% in più se posizionato vicino ai fornelli.

10) Spegnere forno e fornelli in anticipo. Per una maggiore efficienza energetica il consiglio di Avvenia è quello di spegnere il forno ed i fornelli qualche minuto prima del termine della cottura dei cibi, lasciando che il calore residuo completi la cottura.

Fonte: www.quotidianocondominio.ilsole24ore.com

Il vicino di casa: qualche consiglio per evitare discussioni e antipatie.

Alzi la mano chi non ha mai avuto una discussione con un vicino di casa! Nei casi più estremi, poi, le discussioni degenerano in liti, e le liti finiscono spesso in tribunale. Casi limite a parte, non sempre è facile mantenere buoni rapporti di vicinato. Tuttavia la convivenza pacifica non è un traguardo irraggiungibile; è sufficiente rispettare alcune fondamentali regole di educazione, civiltà e buon senso.

Prima regola: presentati. Quando ti trasferisci in un nuovo quartiere, il primo passo per instaurare buoni rapporti di vicinato è quello di presentarti ai tuoi vicini di casa. Loro potranno darti consigli e informazioni utili sul nuovo quartiere, mentre tu potrai farti un’idea sulla nuova comunità e capire come comportarti per essere bene accolto.

Non esagerare con il rumore. Uno dei principali motivi di litigio tra vicini è l’eccesso di rumore. Cerca perciò di fare attenzione, a volte basta soltanto un po’ di tatto.Ad esempio: evita di tenere radio, stereo e televisione a un volume troppo elevato, soprattutto alla sera tardi, al mattino molto presto oppure nel primo pomeriggio del week end, quando i rumori diventano particolarmente molesti per chi è solito schiacciare un pisolino. Un consiglio: sistema tv e casse dello stereo lontane dai muri che separano il tuo appartamento da quello del vicino.Se devi effettuare qualche lavoro di casa, evita di farlo nelle ore in cui le persone potrebbero riposare. Sarebbe inoltre buona cosa avvisare i vicini per prevenire possibili lamentele. L’educazione e il rispetto pagano sempre.Se hai un cane che abbaia in continuazione, il discorso si complica. Quando un cane abbaia c’è sempre un motivo, perciò è inutile – e crudele – punirlo per farlo smettere. Se si tratta di un vizio persistente che ti ha già causato problemi in passato, la cosa migliore che tu possa fare è contattare un addestratore che insegni al tuo cane ad abbaiare meno.

Non litigare per il parcheggio. Parcheggia la tua auto all’interno delle apposite strisce e rispetta la segnaletica stradale. In altri termini evita di parcheggiare a pettine, in doppia fila o in spazi che non potresti occupare. Ricorda che la strada appartiene a tutti e il posteggio di fronte a casa tua non ti spetta di diritto. Se poi le abitazioni dei tuoi vicini hanno un cancello o un vialetto d’accesso, non ingombrare il passaggio con la tua auto o altre cose di tua proprietà. Potresti disporli molto male nei tuoi confronti.

Rispetta le tue cose e rispetterai anche gli altri. Contribuisci al decoro e all’ordine del condominio o del contesto nel quale vai ad abitare. Per un rapporto di buon vicinato, rispetta la comunità seguendo alcune regole di convivenza civile, per esempio: non lasciare in giro i sacchetti della spazzatura, sistema i giocattoli di tuo figlio sparpagliati in giardino, rispetta gli spazi comuni.

Non fare l’orso. Quando esci di casa e incroci un tuo vicino, ricordati che è buona norma salutare. Se hai tempo, puoi anche fermati a scambiare due parole. Sarebbe una buona idea partecipare a qualche iniziativa promossa dalla comunità, accettare l’invito a una festa o a una cena tra vicini oppure organizzare tu stesso qualcosa per creare una buona relazione. Insomma, non disdegnare quelle occasioni di vita sociale che potrebbero aiutarti a conoscere i tuoi nuovi vicini, a farti nuovi amici e a mantenere con loro buoni rapporti.

Dare per ricevere. Può capitare che un vicino abbia bisogno del tuo aiuto. Potrebbe ad esempio chiederti di ritirare a nome suo una missiva importante mentre si trova al lavoro, oppure di dargli una mano per far ripartire l’auto in panne. Non è solo un discorso di cortesia, ma anche un’opportunità per rapportarsi e predisporre l’altro a ricambiare il favore in futuro.

Fonte: Agesi.tv

Targa amministratore condominiale, adempimenti, decisioni e spese.

La targa dell’amministratore condominiale ha rappresentato una delle novità introdotte nel codice civile dalla legge n. 220/2012 – la così detta riforma del condominio – anche se in realtà molti comuni già la prevedevano in base ai propri regolamenti locali.

L’art. 1129, quinto comma, c.c. ha specificato che:

Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore.

Non solo, il successivo sesto comma specifica che:

In mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore.

La ratio delle norme è evidente: consentire ai così detti terzi di individuare facilmente chi ci occupa della gestione dell’edificio. Coerenza avrebbe imposto di fare lo stesso per ogni edificio, anche per quelli in proprietà esclusiva, giacché la natura condominiale dello stabile non sempre è determinante (anzi sovente non lo è) rispetto alle problematiche in materia di danni, ecc. Ma questo è un altro discorso.

Torniamo alla nostra targa dell’amministratore condominiale.

Chi la deve fare installare? In che modo?

Chi paga le spese?

Quali le conseguenze per il caso di mancata installazione?

Partiamo dal primo quesito: spetta all’amministratore, nella propria qualità, far installare la targa contenente i suoi recapiti. Trattandosi di spese da sostenersi nell’interesse diretto del condominio, essa dev’essere sostenuta da tutti i condòmini sulla base dei millesimi di proprietà. Di targhe, sul mercato, ve ne sono tantissime. Ciò che conta è rispettare le norme dettate dagli eventuali regolamenti condominiali. E se il regolamento contrattuale prevede il divieto di apposizione sulle parti comuni di qualunque insegna, targa e simili oggetto? Ad avviso di chi scrive quella norma non avrebbe valore:

a) rispetto ai regolamenti contrattuali stipulati dopo l’entrata in vigore della riforma perché l’art. 1129 c.c. rientra tra quelli inderogabili;

b) per quelli stipulati prima, perché, almeno ad avviso di chi scrive, le disposizioni dei contratti ad esecuzione periodica e continuata (quali sono i regolamenti contrattuali) non hanno più efficacia nel caso di contrarietà rispetto a disposizioni di legge imperative (così detta inefficacia sopravvenuta).

È bene che le targhe siano di dimensioni tali da rientrare tra quelle non considerate pubblicitarie dalla legge (cfr. d.lgs. n. 507/93 e regolamenti locali), al fine di evitare la sottoposizione al pagamento delle imposte per la pubblicità.

Passiamo, adesso, alle conseguenze per la mancata apposizione della targa condominiale. La legge non ricollega al alcuna specifica sanzione all’inadempimento. Ciò non vuol dire che esso non possa essere tenuto in considerazione, assieme ad altri, ai fini della valutazione di eventuali gravi irregolarità nella gestione.

Al di là di ciò, che cosa fare se l’amministratore non vi provvedere volontariamente. Ad avviso di chi scrive è bene operare nel modo seguente:

a) diffidarlo formalmente chiedendo l’apposizione della targa;

b) in caso di reiterato inadempimento chiedere la convocazione di un’assemblea, nei modi e nelle forme di cui all’art. 66, primo comma, disp. att. c.c. per la deliberazione in merito;

c) se nemmeno con una delibera che gli imponga di provvedere all’apposizione l’amministratore adempie, rivolgersi all’Autorità Giudiziaria per chiederne la revoca per mancata esecuzione delle delibere assembleari (art. 1129, dodicesimo comma n. 1 c.c.).

Chiaramente in caso d’inadempimento a seguito di diffida, la richiesta di convocazione di cui al punto b) può essere avanzata anche direttamente per la revoca assembleare.

Fonte: CondominioWeb.com

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