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Chiusura natalizia

Gli uffici rimarranno chiusi dal 23 dicembre al 6 gennaio.
 
Ricordiamo che è sempre attivo il numero verde H24 800.978.551 per le richieste di interventi.
 
Un sereno Natale e un felice Anno nuovo da tutto lo Staff!

Numero Verde H24 – Gestione Interventi

A partire da oggi tutti i Clienti dello Studio Frigotto Amministrazioni potranno usufruire di un nuovo servizio.

Un numero verde gratuito, con operatori specializzati, che gestiscono tutte le richieste di intervento, 24 ore al giorno, festivi compresi, anche non urgenti, attivando immediatamente i fornitori abituali del Condominio.

Il fornitore è maggiormente responsabilizzato ad intervenire in tempi certi in quanto la sua attività viene monitorata e l’Amministratore viene aggiornato in tempo reale sull’evolversi della situazione.

Non è un risponditore automatico!

Chiama ora il numero verde 800.978.551

Nuova sede Frigotto Amministrazioni – Vicenza

Siamo lieti di annunciare che la sede di Vicenza dello Studio Frigotto Amministrazioni si è trasferita in Via Gaetano Donizetti, 5 – Vicenza (traversa di Viale Verona).

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Cattura

Avete mai verificato l’impianto di messa terra del vostro condominio? L’amministratore di condominio deve effettuare i controlli.

Un impianto di messa a terra realizzato a “regola d’arte”, garantisce protezione, sia per le persone che per gli impianti, dai contatti indiretti, da tensioni elettriche di qualsiasi origine, impedisce l’accumulo di elettricità statica e previene scariche elettrostatiche dannose per apparati elettronici e di telecomunicazione. Ma chi deve eseguire il controllo?

Gli impianti elettrici in condominio – In un edificio condominiale sono presenti sia gli impianti elettrici delle singole unità immobiliari che un impianto generale a servizio dell’intero condominio.

Pur se indipendenti fra loro, almeno ipoteticamente, in realtà sono strettamente correlati e l’eventuale difetto o malfunzionamento di un impianto privato può interferire sugli altri provocando incidenti non irrilevanti.

Al fine di evitare simili casi, l’amministratore condominiale può sollecitare i proprietari delle unità abitative ad adeguare i propri impianti alle norme di sicurezza vigenti.

Tuttavia, mentre gli impianti più recenti possono, con opportuni interventi, garantire adeguati livelli di sicurezza, i vecchi impianti non sempre possono essere migliorati, costituendo una potenziale fonte di pericolo.

In tal caso è opportuno sottoporre gli impianti più datati ad una serie di controlli e verifiche da affidarsi ad un progettista o installatore: ricordiamo che la legge 46/1990 prescrive che i lavori di installazione, manutenzione, riparazione e ampliamento di qualunque parte dell’impianto elettrico, debbano affidarsi unicamente ad imprese od operatori abilitati.

Partendo da un progetto adeguato, l’installatore è tenuto a realizzare un impianto a “regola d’arte” e al termine dei lavori dovrà rilasciare una “dichiarazione di conformità” che ne attesti la corretta installazione, sollevando da ogni eventuale responsabilità l’amministratore di condominio.

L’impianto di “messa a terra” – Questo si compone di un conduttore che collega le masse ad una serie di dispersori (o picchetti) [1] che disperdono, nel terreno sottostante l’edificio, quella corrente che potrebbe provocare anche la folgorazione di un soggetto che accidentalmente entrasse in contatto con una massa metallica in tensione; questa massa è definita “massa estranea” perché non fa parte di un impianto o di un apparecchio elettrico ma, in particolari circostanze, può diventare un pericoloso conduttore di elettricità (esempio di massa estranea sono le tubature metalliche dell’acqua che entrano dalla strada in un edificio).

La messa a terra di protezione, infatti, non interessa solo l’impianto elettrico, ma tutti gli altri impianti e parti metalliche dell’edificio, dalle tubazioni all’impianto idraulico, dalle travi all’impianto di riscaldamento e così via, in modo che tutto l’edificio risulti messo in sicurezza anche nel caso dovesse essere investito da un fulmine.

Laddove la messa a terra è correttamente collegata alle masse e presenta anche un interruttore differenziale che interviene in caso di guasto, allora potrà garantirsi la dispersione nel terreno:

  • delle correnti di guasto dovute a cedimenti dell’isolamento di un componente dell’impianto elettrico;
  • delle correnti provenienti dai limitatori di sovratensione (SPD);
  • delle scariche elettriche di eventuali fulmini (in presenza di un impianto parafulmine).

Cosa prevede la normativa – Il D.P.R. n. 462 del 22 ottobre 2001 ha modificato il procedimento per la denuncia e la verifica degli impianti elettrici di messa a terra, di protezione contro le scariche atmosferiche e degli impianti elettrici negli ambienti di lavoro.

I condomini sono considerati comunque tali, anche laddove non vi fossero rapporti di lavoro dipendente in senso stretto; pertanto occorre comunque garantire l’incolumità di coloro che, a vario titolo, dovessero prestare la propria opera (addetti alla manutenzione degli impianti, ditta di pulizia, ecc.).

In caso di incidenti riconducibili a malfunzionamento degli impianti, il responsabile è da ricercarsi nel proprietario e/o amministratore, laddove egli non dimostri di aver fatto il possibile per evitare il cattivo funzionamento.

Uno degli obblighi ai quali l’amministratore deve rispondere è quello della verifica e manutenzione periodica (due/cinque anni a seconda della tipologia) dell’impianto di terra (e dell’impianto di protezione dai fulmini, ove esistente) da parte di Enti autorizzati (Organismi Abilitati o ASL/ARPA). Non sono valide le verifiche effettuate da liberi professionisti o imprese installatrici.

Il Datore di Lavoro e/o amministratore, deve conservare il verbale di verifica per poter dimostrare in caso di ispezione o di incidente sul luogo di lavoro di aver ottemperato al D.P.R. 462/01.

I controlli cui deve adempiere l’amministratore di condominio

Verifica che il conduttore di protezione principale sia alloggiato in tubazione dedicata, che non sia tranciato all’altezza dei pianerottoli per il collegamento con gli appartamenti, ma che lo sia tramite morsettiera

Verifica che il conduttore di protezione sia collegato al collettore di terra al pian terreno

Verifica che al collettore di terra si colleghino le masse


[1] La norma CEI 64/8, art. 542.2, regolamenta il tipo (rame) e la profondità di installazione dei dispersori i quali, subendo fenomeni di essiccamento e/o congelamento, non devono vedersi aumentare la resistenza di terra.

I dispersori si distinguono in artificiali, per cui intenzionali (corpo metallico installato dall’uomo per la messa a terra), e naturali, di fatto (quelli che per scopi non inerenti alla messa a terra, adempiono comunque anche a questa funzione).

La CEI 64/8, inoltre, indica per convenzione la sezione dei conduttori di protezione a 2,5 mmq (con protezione meccanica), 4 mmq (senza protezione meccanica).

Fonte: www.condominioweb.com

L’amministratore di condominio può partecipare all’assemblea di condominio in veste di segretario?

Il caso deciso, dal Tribunale di Roma, aggiunge un’altra ipotesi da valutare attentamente: quella dell’amministratore che partecipa all’assemblea come segretario verbalizzante.

Non sussiste una posizione di conflitto d’interessi in capo all’amministratore che partecipa all’assemblea del condominio, da lui amministrato, con funzioni di segretario e senza diritto di voto. È questo il principio espresso dal Tribunale di Roma con la sentenza n 734 depositata il 14 gennaio 2016.

Nel caso di specie, un condòmino aveva impugnato la delibera assembleare eccependo profili di nullità della stessa per la posizione di conflitto d’interessi dell’amministratore del condominio; questi aveva partecipato all’assemblea svolgendo la funzione di segretario, in contrasto con specifiche disposizione del regolamento condominiale.

Il Tribunale non ha però condiviso tale eccezione, ritenendo non sussistere nel caso di specie alcuna posizione di conflitto d’interesse. “La nomina [dell’amministratore] a segretario – osserva il Tribunale – è stata deliberata all’unanimità dei presenti; più specificamente, non appare manifestarsi in alcun modo alcun danno conseguente alla compagine dei condomini, atteso che dal verbale dell’assemblea possono leggersi nel dettaglio le posizioni espresse dei condomini in modo trasparente e ordinato ed in ogni caso l’amministratore non ha esercitato il proprio diritto di voto.

In pratica, secondo il giudice la partecipazione dell’amministratore in veste di segretario non ha inciso in alcun modo sul regolare svolgimento della riunione condominiale; lo stesso amministratore, nominato segretario dagli stessi condòmini, non ha partecipato al voto e dunque non ha influenzato la volontà della maggioranza.

Con l’espressione “conflitto d’interessi” s’intende fare riferimento a quella situazione nella quale un condòmino possa trovarsi in relazione alla gestione del condominio, quando il suo interesse individuale è in contrasto, sia pur ipotetico e potenziale, con l’interesse collettivo, che è sempre orientato alla gestione corretta e trasparente delle cose comuni.

In questi casi, la giurisprudenza ritiene applicabile, in via analogica, l’art. 2373 c.c.: la delibera votata (anche) dal condòmino in conflitto è annullabile, qualora il voto espresso dallo stesso sia stato determinante per l’approvazione della delibera stessa (cfr. Cass. SS.UU. n. 4806/05). La deliberazione potrà in tal caso essere impugnata nei modi e termini di cui all’art. 1137 c.c.

I casi più frequenti di conflitto d’interessi riguardavano proprio la posizione dell’amministratore che partecipava all’assemblea su delega di altri condomini, con diritto al voto. Si pensi a tutti quei casi in cui l’amministratore era chiamato a votare su temi inerenti al suo operato. Ad esempio, l’approvazione del rendiconto, in cui l’amministratore partecipava (e votava) all’interno dello stesso organo (l’assemblea, appunto) che doveva controllare e deliberare sulla sua gestione. In questi casi, infatti, era quanto mai reale il pericolo di un conflitto di interessi.

La legge di riforma ha inteso superare il problema introducendo il divieto assoluto di delega nei confronti dell’amministratore. Il nuovo art. 67, comma 5, disp. att c.c. dispone infatti che: “all’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea”.

Oggi, dunque, la delega all’amministratore è sempre illegittima e la relativa delibera votata anche dall’amministratore-delegato è da considerarsi annullabile, indipendentemente dalla sussistenza o meno del conflitto d’interessi.

Rimangono tuttavia alcune perplessità sull’efficacia pratica del divieto. La norma, ad esempio, lascia la possibilità di conferire delega ad un collaboratore o un dipendente dell’amministratore oppure all’ex amministratore, per cui, nella sostanza, alcune delle situazioni conflittuali sopra indicate potrebbero ripresentarsi in vesti diverse. Problemi potrebbero sorgere poi qualora l’amministratore sia anche lui stesso condòmino e, in tale veste, destinatario di deleghe.

Le maggiori critiche sono state espresse dalle varie associazioni di categoria. Si richiama in particolare la proposta di abrogazione del divieto illustrata nel corso del convegno ANACI di Genova del 6 novembre 2015. Secondo i proponenti, l’abrogazione della norma “è consigliata dal fatto che il divieto previsto da tale norma è frutto di una ingiustificata sfiducia nei confronti dell’amministratore”.

Il caso deciso dal Tribunale di Roma aggiunge un’altra ipotesi da valutare attentamente: quella dell’amministratore che partecipa all’assemblea come segretario verbalizzante. Non v’è dubbio che lo svolgimento di mere funzioni di segretario, senza diritto di voto, esclude ogni possibile conflitto d’interessi, tanto più che sono gli stessi condòmini (nel caso di specie, all’unanimità) a nominare il segretario. Nulla da eccepire, insomma, dal punto di vista legale. Tuttavia, in taluni casi potrebbe essere opportuno evitare la presenza dell’amministratore nelle sedute di assemblea, soprattutto quando è prevista la discussione di argomenti connessi alla carica, alla gestione e all’operato dell’amministratore stesso, al fine di evitare qualsiasi possibile influenza, anche indiretta, sulla libera espressione di voto dei condòmini.

Fonte: CondominioWeb.com

Il mio balcone non è un posacenere.

Condomina condannata per aver gettato nel balcone dell’appartamento sottostante cenere, cicche di sigarette e detersivi corrosivi.

La Corte di Cassazione, sez. III Penale, con sentenza n. 16459/2013 ha ritenuto inammissibile il ricorso proposto dalla condomina incivile, la quale si era vista condannare dal Tribunale di Palermo, con sentenza del 2 dicembre 2011, per i reati ci cui agli artt. 81 cpv e 674 cod. pen., avendo arrecato molestia al condomino del piano inferiore.

La condotta della ricorrente è stata qualificata non soltanto “incivile“, ma considerata una fattispecie integrante il reato di “getto pericoloso di cose” (art. 674 cod. pen.) secondo cui è punito “chiunque getta o versa in un luogo di pubblico transito o in un luogo privato ma di comune o di altrui uso, cose atte ad offendere o imbrattare o molestare persone, ovvero, nei casi non consentiti dalla legge, provoca emissione di gas, di vapori o di fumo, atti a cagionare tali effetti“.

La pronuncia risulta estremamente utile in materia condominiale, contribuendo a disciplinare i rapporti di buon vicinato ed individuando un limite oltre il quale non si è più tenuti a tollerare le azioni incivili dei propri vicini.

Difatti sarebbe auspicabile, in primis, agire con le buone maniere per risolvere determinate problematiche inerenti i rapporti di vicinato ottenendo, tra l’altro, risultati più rapidi. Tuttavia, in presenza di questioni irrisolte e non altrimenti risolvibili, quale extrema ratio, non resta che ricorrere all’azione penale al fine di arginare comportamenti risultanti non più tollerabili. Assolutamente indecorosa e passibile di condanna, pertanto, risulta la condotta di chi utilizza, in ambito condominiale, il piano inferiore come “immondezzaio“. Dello stesso avviso la sentenza della Cassazione Penale, emessa in data 23 giugno 2009 n° 26145, che ha stabilito che è reato gettare nel cortile oggetti acqua sporca e rifiuti, causare rumori fortissimi in ora notturna con rotolamento e collisione sul pavimento di grosse biglie o bocce.

Mentre non è configurabile come reato ex art 674 cod. pen. lo sbattimento di qualche tappeto e lo scuotimento di qualche tovaglia non può integrare condotta penalmente rilevante in quanto si tratta di un comportamento che danneggia solo un soggetto, non la collettività dei condomini e per tali motivi la questione va trattata in sede civile per eventuali risarcimenti morali e materiali. Una condotta, cioè, che non può essere punita in base all’art. 674 Cod. Pen. che persegue con l’incriminazione la prevenzione di pericoli per una pluralità di soggetti. La sentenza precisa che tappeti e tovaglie scossi non costituiscono pericolo per «una pluralità di soggetti». (Cass. Pen. 27625/2012)

Fonte: CondominioWeb.com

Convegno ANACI Verona 18/12/2015 – Hotel Due Torri – Verona

Cliccando sul link sottostante potrete vedere il servizio del Tg Verona Telenuovo sul Convegno di ANACI Verona “La contabilizzazione del calore e la termoregolazione nel Condominio in pratica dalla A alla Z – Istruzioni per l’uso e confronto tra Amministratori”.

Siamo sempre presenti agli aggiornamenti professionali per garantire la massima preparazione e rispondere a tutte le domande dei nostri Clienti!

Buona visione!

Convegno ANACI Verona 18/12/2015 – Hotel Due Torri – Verona

Professione amministratore di condominio. Quali risvolti?

Le associazioni di categoria si interrogano sul futuro delle loro professioneALAC Bari diffonde una nota per attirare l’attenzione sulle prerogative di una attività sempre più complessa e delicata.

Una vera e propria professione. L’amministratore di condominio deve essere dotato di numerose competenze, che deve, peraltro, sottoporre a continuo aggiornamento. Ha, inoltre, una grande responsabilità in quanto la gestione del patrimonio edilizio immobiliare influisce sulla qualità della vita della comunità.

La “scienza dell’amministrazione di beni privati” richiede una grande esperienza in materie multidisciplinari: dal diritto alla contabilità, dal fisco alla sicurezza, dalla responsabilità civile alla manutenzione ordinaria e straordinaria, per le ristrutturazioni, per la certificazione energetica, per il risparmio energetico. La professione dell’amministratore, insomma, non può essere improvvisata come un’arte fai-da-te e deve mirare all’interesse della collettività.

In attesa di ulteriori modifiche alla disciplina. È aperto un dibattito che propone di apportare delle modifiche alla disciplina del condominio, come modificata dalla legge 220 del 2012. Non c’è dubbio che la novella entrata in vigore il 18 giugno 2013 presenta delle criticità, ma una priorità deve essere riconosciuta a due problemi in particolare: l’accertamento della frequenza di un corso di aggiornamento periodico da parte di chiunque svolga la professione di amministratore e l’entità dell’emolumento riconosciuto dagli amministrati all’amministratore. A tal riguardo, la legge 220/2012 e il regolamento 140/2014 del Ministero di Giustizia hanno stabilito delle regole ben precise per chi svolge questa attività, che è stata consacrata a tutti gli effetti una professione dalla legge n°4/2013.

Perché aggiornarsi? Innanzitutto, chiunque amministri un condominio o un supercondominio, un condominio orizzontale, una multiproprietà o un consorzio immobiliare, a prescindere se è iscritto oppure no a un Ordine professionale o a un Collegio, è soggetto all’obbligo della formazione iniziale e a quella periodica che deve concludersi con un esame finale, comprovato da una certificazione, preferibilmente rilasciata da un’associazione nazionale di categoria. Purtroppo, però, attualmente moltissimi amministratori, pur non avendo le carte in regola, gestiscono condomini in mancanza dei requisiti richiesti dalla legge. Questo può accadere poiché il legislatore ha previsto l’aggiornamento annuale, da parte dell’amministratore, delle proprie competenze, senza prevedere però un serio e organico sistema di controllo: tutto è lasciato al libero mercato, vale a dire alle scelte e alla verifica eventuale da parte dei condomini. Ci si può chiedere se la mancanza di uno dei requisiti costituisce violazione di interessi privati o piuttosto è una violazione di norma imperativa di ordine pubblico punibile con la nullità della delibera di nomina o di riconferma dell’incarico. È fondamentale che il Ministero di Giustizia intervenga a normare questa questione, magari obbligando l’amministratore a comunicare al Ministero e ai propri amministrati le proprie credenziali, compresa l’attestazione del superamento dell’esame annuale del Corso di Aggiornamento preferibilmente asseverata da Associazione di categoria.

Una professione poco retribuita. Quanto ai compensi dell’amministratore, che sono effettivamente bassi malgrado le accresciute responsabilità di questi professionisti. Dopo la riforma, gli amministratori si aspettavano una migliore risposta economica, ma non sono stati affatto previsti dei tariffari, neppure quelli minimi, che, anzi, sono stati vietati dall’Antitrust. Per questo motivo, è facile imbattersi in amministratori incompetenti o abusivi, che forniscono la propria prestazione anche per “un piatto di lenticchie”.

Fonte: CondominioWeb.com

Che cosa accade se uno dei comproprietari non viene avvisato dello svolgimento dell’assemblea?

Omessa convocazione di un condominio: ennesimo capitolo di un libro infinito. In questo caso la vicenda è particolare perché riguarda l’omessa convocazione di un condomino comproprietario di un appartamento assieme ad un suo parente. Che cosa accade se viene avvisato solamente uno dei due?

Andiamo per gradi. Innanzitutto è bene ricordare i principi generali riguardanti le cause d’invalidità della deliberazione assembleare. Le Sezioni Unite della Cassazione, perché è ad sentenza che bisogna guardare per comprendere i principi di questa materia, stabilirono che sono da considerarsi “ nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all’oggetto; sono, invece, annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all’oggetto (Cass. SS.UU. 7 marzo 2005 n. 4806).

In questo contesto le stesse Sezioni Unite chiarirono che “ la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale comporta non la nullità, ma l’annullabilità della delibera condominiale, che se non viene impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137, 3° comma, c.c. – decorrente per i condomini assenti dalla comunicazione e per i condomini dissenzienti dalla sua approvazione – è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio” (Cass. SS.UU. 7 marzo 2005 n. 4806).

Il principio è incontestato da allora.

In un caso recente il Tribunale di Monza si è trovato a dover dare risposta ad una domanda che è poi quella che abbiamo espresso all’inizio di quest’articolo. Nel caso sottoposto alla sua attenzione era stato convocato un solo comproprietario mentre l’altro (o meglio le altre, perché erano le figlie) non avevano ricevuto alcun avviso. Secondo il giudice brianzolo nel caso di omessa convocazione di uno dei comproprietari, innanzitutto, pur essendo la delibera annullabile, unico “interessato a fallo valere è esclusivamente il comproprietario pretermesso, prevalendo, diversamente, nei rapporti con gli altri condomini, la volontà espressa dal soggetto designato dall’altro comproprietario prò indiviso” (Trib. Monza 12 marzo 2012). “ Nel caso esaminato – proseguono dal Tribunale monzese – né le figlie della signora (…), né il signor (…) hanno proposto impugnazione avverso la delibera qui esaminata. Quanto alle prime deve, peraltro, presumersi, sino a prova contraria, nella specie non fornita, che, in ragione dello stretto vincolo di parentela, pur trattandosi di familiari non conviventi, la madre le abbia comunque informate dell’assemblea e, nel delegare alla partecipazione il signor (…), abbia agito anche per conto delle stesse e con il loro implicito assenso (cfr. Cass. n. 1830/2000, secondo cui per la comunicazione della convocazione tra comproprietari ed il conferimento del potere di rappresentanza non sono richieste particolari formalità, presumendosi esistenti fino a prova contraria, gravante a carico del condomino impugnante) (Trib. Monza 12 marzo 2012).

Fonte: CondominioWeb.com

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